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国常会要求优化房地产政策,房价要见底了吗?

时间:03-25 来源:最新资讯 访问次数:94

国常会要求优化房地产政策,房价要见底了吗?

近几天房地产领域最大的热搜就是“房价降了23%”,这个数据的真实性我们暂且不去较真 ,但是房价是真跌了,而且是全国性的普跌,这是共识也是现实,作为普通人我们关心的是房价见底了吗?如果到底了,那么观望的就该上车了,准备割肉的就该再等等,判断的方向的背后都是实实在在的利益。房价要见底了吗?要回答这个问题,我们都需要关注一下“国常会”(国务院常务会议)对房地产的论述,这是最高层对当前房地产形势的整体判断,以及往后政策调整方向和力度的定调,没有任何一个人和机构能够比这个更权威。房价能够跌下来是政策主动出击刺破的,能否见底也是需要政策兜底的。1、房地产对国计民生有多重要?首先我们要回答一个问题,那就是房地产对国计民生到底有多重要,于国于民到底有多大的作用?一个行业的重要性就决定了国家对他的态度,一个无关紧要的行业,国家会花费大力气关注和干预吗?一个事关国家经济发展和老百姓核心利益的行业,国家会任其自生自灭吗?国常会的第一句话就为房地产的重要性定调了:房地产产业链条长、涉及面广,事关人民群众切身利益,事关经济社会发展大局。这一句话没有一个字是多余的,句句精华,房地产产业链条长、涉及面广,这个很好理解,从钢筋水泥等原材料、建筑施工、设计销售、装修管理、家具家电,涉及到方方面面,产业链之长、涉及面之广,恐怕没有第二个产业能够比得上。既然如此,对老百姓有多重要呢?事关人民群众切身利益!也就是说如果房地产出问题,是不合法老百姓切身利益的,这个行业必须稳定,稳定房地产就是维护了人民群众的切身利益,对民生的重要性已经无以复加了。对国家又有多重要呢?事关经济社会发展大局!这个定调大家仔细琢磨琢磨,有几个行业能够担得起这10个字,于国于民,房地产的重要性已经显露无疑了,房地产是国民经济的支柱,是老百姓的切身利益所在。对房地产的重要性已经论述完毕了,接下来就是说做得怎么样,以后要如何改进的问题了。2、去年做得怎么样?既然房地产对国计民生如此重要,那么去年做得怎么样呢?我们先来看看国常会对去年房地产工作的总结:去年以来,各地因城施策优化房地产调控,落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措,守住了不发生系统性风险的底线。去年以来,各个城市因城施策优化/放松房地产调控,大家要注意“优化”两个字在不同语境下的意义是截然相反的,如果是房价在持续上涨的过程中,优化的意思是要加大收紧房地产政策的力度,如果是在房价下跌的过程中,优化的意思是放松房地产政策。在当前的语境下当然是放松房地产调控政策,具体做了哪些优化措施呢?第一是落实保交楼。买房人给了钱了,房子没有交付,这种事情不能继续发生,否则对老百姓不公平,严重了还会动摇社会根基。第二是降低房贷利率,去年以来房贷利率降幅还是挺大的,一方面是5年前以上LPR下调了很多,同时首套房利率可以在LPR基础上下调20个基点 ,有些城市甚至下调50个基点,降利率其实就是房价,因为无论是房价还是利息支出,本质都是你购房的成本,都算是房价的组成部分,所以买房不能只看房价本身的高低,还还看利率这个金融成本的高低。最后一句是对去年房地产工作取得成绩的总结,守住了不发生系统性风险的底线!这个评价还是挺高的,总体还是做得不错,起码是及格的,达到及格分数线以上了。3、有哪些不足需要改进的?及格就行了吗?保持去年的优化方向和力度就行了吗?显然是不行的,去年的工作只能说是及格线以上,但是还不够,这个意思我们可以从这段话中进行理解:要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展。这段话我的理解是有有三层意思,第一是做得还不够,要继续优化房地产政策。我个人的理解是要加大加快松绑房地产政策的力度。继续做好保交楼、保民生、保稳定工作。保民生很好理解,因为事关老百姓切身利益,如果不能保交楼,烂尾了,老百姓的钱打水漂了 还欠一屁股债,那又何谈民生呢?最后就是保稳定,我理解的保稳定,首先是房地产市场要稳定,要保交楼,同时要稳定房价,不能大起大落,以前有一个论述叫做“稳房价、稳地价、稳预期”,我个人理解本次的保稳定工作就包含了这层意思。第二是针对不足要有具体的举措,那就是进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,也就是要继续给房地产项目融资输血,要为前面的保交楼提供条件,如果没有钱,拿什么来保交楼呢?没有钱一切都无从谈起。但是仅仅融资输血还是不够,要系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,这意思是要加大松绑力度,和以前说的满足刚需和改善型住房的意思差不多。第三是怎么做呢?加大高品质住房供给,促进房地产市场平稳健康发展。这个话就是落脚点了,房子需求虽然少了,但是高品质的住房供给还是不够,要建设更多好房子,满足更高品质的住房需求。4、房地产的未来发展模式是什么?最后一段是对未来房地产发展模式的概述,这一句话值得大家仔细看:要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善“市场+保障”的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。房地产的供求关系已经发生变化,需求层面总量上已经大幅下降了,2021年销售了15亿平米的商品住宅,2023年跌到9.5亿平米,萎缩了三分之一,2024年还会继续下降,这是总量上的需求端萎缩。需求端下降了,供给端自然要下降,2019年新开工的商品住宅面积是16.7亿平米 ,2023年跌至7亿平米,萎缩了58%。房地产行业迎来了根本性的变化,所以所有的政策都需要随之调整,未来的模式就是“市场+保障”的住房供应体系了,要改革商品房相关基础性制度,市场供应的房子是倾向于高品质的住房 ,这是需要市场提供和解决的,为收入较高的人群解决高品质的住房需求问题。但是穷人也得有房子住,那就用保障房来解决,保障房的质量肯定不能太好,保障房只能解决基础的居住需求,要住更好的房子,自己去市场上购买,但是价格肯定不低,因为说到底是用高品质房的钱去建设保障房,这个大家能够理解吗?政府只管兜底的问题了,解决你不露宿街头的难题,市场的归市场,你有钱就从市场买贵的好的,所以以后房价会怎么走?其实答案已经很清晰了。房价见底了吗?政策底是见了,或者是即将见了,市场低还要看这次国常会之后,各地政府会出台哪些措施,我们拭目以待,低品质的房子价格还会下降,但是高品质的房子,价格会稳住,未来还会缓慢上涨。以后的房地产市场是两条线,房价走势也是两条线,往上走还是往下走要看城市,单个城市要看品质。

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